בניה לא חוקית ברכוש המשותף: מיתוסים מול המצב המשפטי

שכן שיוצק רצפת בטון על חצר משותפת, סוגר פרגולה על גג הבניין או מרחיב מרפסת אל תוך שביל גישה ציבורי, כמעט תמיד שולף טענת הגנה אחת: יש לי היתר, אז זה חוקי. ההנחה הזו שגויה ברוב המכריע של המקרים, משום שבניה בתוך הרכוש המשותף נשלטת קודם כל על ידי דיני הקניין, ולא רק על ידי דיני התכנון והבניה. ההבדל בין שני התחומים הוא פעמים רבות ההבדל בין תוספת שנשארת במקומה לבין תוספת שבית המשפט מורה להרוס.

מה בכלל נחשב רכוש משותף, ולמה ההגדרה קובעת הכל

סעיף 52 לחוק המקרקעין הוא הבסיס לכל דיון בנושא, וממנו עולה שכל שטח בבניין שאינו רשום כחלק מדירה מסוימת, ושנועד לשרת את כלל בעלי הדירות או את מרביתם, מוגדר כרכוש משותף. בניגוד לחלק מדירה המשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר, רכוש משותף מיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. גגות, חצרות, מעברים, חדרי מדרגות ומקלטים נכנסים לרוב להגדרה הזו, גם כשבפועל רק דייר אחד משתמש בהם.

חלקו של כל דייר ברכוש המשותף אינו עניין שרירותי. החלק של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח הדירה ביחס לשאר הדירות, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף עליו הסכימו בעלי הדירות. המשמעות המעשית: שימוש ייחודי ממושך של שכן בשטח מסוים אינו הופך אותו לבעלים, גם אם בפועל הוא זה שמתחזק את החצר או מחנה שם במשך שנים.

מיתוס: "יש לי היתר בניה מהעירייה, אז הבניה חוקית"

זהו המיתוס הנפוץ ביותר, והוא גם הכי מטעה. בנייה ברכוש המשותף מחייבת הסכמה מפורשת של כלל בעלי הדירות, ואי-התנגדות להיתר בנייה, או עצם קיומו של היתר, אינם מהווים הסכמה קניינית. היתר בנייה הוא עניין תכנוני בלבד, הנבחן מול רשויות התכנון, בעוד שגריעה מהרכוש המשותף פוגעת בזכות קניינית שניתן לשנות רק בהסכמה מפורשת של כל הדיירים.

ההפרדה הזו בין דיני תכנון לדיני קניין חוזרת גם בפסיקה אחרת: היתר בנייה אינו יוצר בעלות מבחינה קניינית, אינו מעביר זכויות, ואינו קובע למי שייך השטח שנבנה, הוא רק מתיר את הבנייה מבחינה תכנונית, כלומר היתר הוא רישיון לבנות, אך לא רישיון להיות בעלים. אפילו כשמדובר בפרויקט חיזוק מבנה, הכלל לא משתנה: השאלה אינה האם פרויקט הבנייה יצא לפועל, אלא האם נפגעה זכות קניינית קיימת, והשיקול הכלכלי אינו רלוונטי.

מיתוס: "אף אחד לא התנגד כל השנים, אז זה כבר שלו"

שתיקה ממושכת של השכנים אינה שקולה להסכמה. בעניין שנדון בבית המשפט נקבע כי לא ניתן לראות באי הגשת התנגדויות משום הסכמה המבססת תימוכין קנייניים, ולא ניתן להסתפק בהסכמה נגטיבית עקב העדר התנגדויות. גם עשור של שימוש שקט בחצר או בגג לא הופך את המחזיק לבעלים, אם מעולם לא ניתנה הסכמה אקטיבית ומפורשת בכתב.

יש לכך גם עיגון חוקי נפרד: מרבית הדירות בישראל רשומות כ"מקרקעין מוסדרים", וסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע שחוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה. בפועל, כאשר מדובר בתביעה להחזרת המצב לקדמותו, עילת התביעה היא עילה המתחדשת מידי יום כל עוד הפולש מחזיק במקרקעין, ולכן התביעה אינה מתיישנת. תביעה כספית נלווית, כמו פיצוי על ירידת ערך, כפופה בדרך כלל להתיישנות הכללית, העומדת על שבע שנים ממועד היווצרות העילה.

מיתוס: "מספיק שרוב הדיירים הסכימו בוועד הבית"

יש לזכור שלא כל רוב שווה לכל רוב. בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית, וזה חל רק על שינויים שפוגעים או מסכנים את הרכוש המשותף. אבל ברגע שמדובר בהצמדה, כלומר הקניית זכות שימוש ייחודית או בעלות בפועל בחלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, הרף גבוה הרבה יותר: אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

המשמעות המעשית חדה: קבוצת רוב אינה יכולה להחליט שדייר פלוני רשאי לבנות על הגג המשותף אם אפילו דייר אחד מתנגד, שכן לזכות בנייה ברכוש משותף החוק דורש הסכמה של כולם או הליך אחר המוסדר בחוק. אסיפת דיירים יכולה לאשר תיקון או שיפוץ שגרתי ברוב קולות, אבל היא אינה יכולה "להעניק" לשכן חלק מהחצר, מהמחסן המשותף או מהגג, גם אם תשעה מתוך עשרה דיירים תומכים בכך.

אילו זכויות עומדות לכם כשהשכן בנה בלי הסכמה

הזכות הבסיסית ביותר היא הזכות לדרוש את השבת המצב לקדמותו. בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין, ומכך נגזרת תביעת סילוק יד, תביעה שמטרתה להחזיר את השטח הפולש למצבו המקורי, לעיתים באמצעות צו הריסה ולעיתים באמצעות צו עשה לפירוק התוספת. לצד זה ניתן לעתור לצו מניעה קבוע שימנע המשך בניה או שימוש, ולתבוע פיצוי כספי בגין דמי שימוש ראויים או ירידת ערך שנגרמה לדירות האחרות כתוצאה מהפגיעה ברכוש המשותף.

במקביל להליך בבית משפט השלום, יש מקרים שבהם אפשר לפנות גם למפקח על רישום המקרקעין, בהתאם לסמכותו הייחודית בסכסוכי שכנים בבית משותף. הבחירה בין הערכאות תלויה באופי הסעד המבוקש ובדחיפות המצב, ולכן כדאי לבחון אותה לגופו של מקרה לפני הגשת ההליך.

ההשפעה על בטיחות, שווי הנכס וביטוח הבניין

בניה לא חוקית ברכוש המשותף אינה רק עניין קנייני-אסתטי. תוספת שנבנתה על גג או על קיר חיצוני ללא בדיקת מהנדס עלולה להוסיף עומס על אלמנטים נושאי משקל שלא תוכננו לכך, ולפגוע ביציבות המבנה כולו. חסימה של מעבר, פתח יציאה או שביל גישה לרכב כיבוי אש עלולה להפוך לבעיה בטיחותית של ממש בשעת חירום, ולא רק לנוחות יומיומית.

לבניה בלתי מוסדרת יש גם השלכות כלכליות שמתגלות בדרך כלל במועד הכי לא נוח: בעת מכירת דירה. שמאי או עורך דין מטעם הקונה שמזהה פער בין נסח הטאבו ותשריט הבית המשותף לבין המצב בפועל, עשוי לעכב את העסקה עד להסדרת הזכויות, ולעיתים אף לדרוש הפחתת מחיר. גם חברת הביטוח של הבניין עלולה לטעון להפחתת כיסוי אם מתברר שנגרם נזק כתוצאה מתוספת בניה שלא דווחה ולא אושרה.

איך בונים תיק מוצק נגד בניה לא חוקית ברכוש המשותף

תביעה בנושא רכוש משותף נשענת במידה רבה על מסמכים רשמיים, ולא רק על תחושת עוול. השלב הראשון הוא איסוף נסח טאבו עדכני ותשריט הבית המשותף הרשום, כדי לבדוק מה בדיוק מוגדר כרכוש משותף ומה הוצמד בעבר כדין. לצד זה נדרש תקנון הבית המשותף, שכן תקנון מיוחד עשוי לכלול הסדרים שונים מהתקנון המצוי שבחוק.

• נסח טאבו עדכני ותשריט הבית המשותף הרשום בלשכת רישום המקרקעין
• תקנון הבית המשותף, כולל כל תיקון שנרשם לאורך השנים
• העתק היתר הבניה שהשכן הציג, אם קיים, מול הוועדה המקומית לתכנון ולבניה
• תיעוד מצולם ומתוארך של השטח לפני הבניה ואחריה, כולל מדידות
• פרוטוקולים של אסיפות דיירים שבהן עלה הנושא, גם אם לא התקבלה החלטה
• התכתבות כתובה עם השכן ועם ועד הבית, כולל מכתבי התראה קודמים

ברגע שהמסמכים האלה מרוכזים, אפשר לבחון אם מדובר במקרה של חוסר הסכמה מוחלט, הסכמה חלקית שלא עומדת בדרישות סעיף 62, או אולי הסכמה שניתנה כדין בעבר ונשכחה. לכל תרחיש יש נוסח תביעה שונה וסיכויים שונים, ודווקא בתיקים מורכבים כאלה, שבהם מתערבבים דיני קניין, דיני תכנון ובניה ולעיתים גם ירושה או גירושין, נדרש ליווי צמוד שמנווט בין הערכאות הנכונות.

דורון רז, עו"ד מלווה תיקי רכוש משותף וסכסוכי שכנים באזור חיפה והקריות ומעבר להם, עם דגש על תיקים מורכבים שבהם השאלה הקניינית שלובה בסוגיות תכנוניות או משפחתיות. העדפה לתקשורת כתובה מאפשרת לתעד כל שלב בתהליך באופן שמשרת גם הליכי גישור וגם הליכים משפטיים, במידה שיידרשו.